À l’heure actuelle, avec des taux d’intérêt durablement bas, l’investissement immobilier représente incontestablement l’une des meilleures sources de rendement. Or, si vous possédez un bien disponible à la location, le
statut lmnp (Loueur Meublé Non Professionnel) mérite que l’on s’y intéresse de plus près. De fait, comme nous le verrons, la location meublée présente tout d’abord de nombreux avantages, qui se trouvent encore amplifiés et démultipliés dans le cadre d’une
lmnp.
L’intérêt d’une location meublée
Le principal attrait d’un tel choix réside, pour le loueur, dans le rendement qui peut être attendu de l’opération. En effet, si l’on considère un bien immobilier (qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison) permettant d’obtenir, en location nue, un loyer mensuel d’indice 100, le même bien générera une rémunération d’environ 120. Autrement dit, il est possible de dégager une rentabilité supérieure de 20 % avec une location meublée. Il s’agit d’une performance d’autant plus remarquable qu’elle inclut les dépenses supplémentaires inévitables en lmnp, à savoir l’achat des équipements, leur entretien, les divers services associés, ainsi notamment que les coûts de commercialisation. En outre, alors que la durée minimum d’un bail s’élève à trois ans pour une location nue, cette durée est bien plus étendue dans le cas d’un meublé, débutant à une journée et pouvant se poursuivre sur plusieurs années. Il en découle bien sûr une plus grande souplesse en matière de gestion des baux. À présent, nous allons voir
pourquoi opter pour les statuts lmnp.
La location meublée non professionnelle pour plus de simplicité et de flexibilité
À présent que l’intérêt d’une location meublée ne fait plus de doute, intéressons-nous aux deux statuts proposés dans ce cadre, suivant que le loueur se déclare comme professionnel (LMP) ou non. Dans un cas comme dans l’autre, les loyers ne seront pas soumis à l’imposition en tant que revenus fonciers, puisqu’ils se verront considérés par l’Administration fiscale comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Comme nous le verrons un peu plus tard, cet état de fait génère des avantages non-négligeables sur le plan de la fiscalité, les intérêts de l’emprunt étant déductibles des revenus, et le bien (avec son mobilier) pouvant être en grande partie amortis. Par ailleurs, le statut de loueur meublé non professionnel offre une meilleure combinaison entre simplicité et flexibilité pour l’investisseur, que ce soit en regard de la location nue ou de celle dite « professionnelle ». En effet, il n’est nul besoin de créer une société, l’exercice de l’activité en nom propre étant parfaitement accepté, y compris s’il vient compléter un travail salarié. Seul l’envoi d’un formulaire P0i, au lancement de l’activité, s’avère nécessaire afin de s’enregistrer. Par ailleurs, si pour une raison ou pour une autre, vous veniez à vouloir utiliser le bien pour votre propre usage, ou bien le vendre, aucune démarche particulière n’est requise, à condition, cela va sans dire, de respecter les conditions prévues au bail.
Un statut idéal pour l’investisseur en matière de fiscalité et de plus-value
La
location meublée non professionnelle permet d’arbitrer entre le régime fiscal du micro-BIC et celui au régime réel. Dans le premier cas, vous bénéficiez d’un abattement de 50 %, voire de 71 % s’il s’agit d’un meublé dit « de tourisme », alors qu’il n’est, rappelons-le, que de 30 % dans le cas d’une location vide. Concernant le régime réel, qui s’avère encore plus pertinent pour la grande majorité des investisseurs, vous aurez la possibilité d’amortir la valeur du bien (et le mobilier qu’il contient), des éventuels travaux réalisés, ainsi que diverses dépenses (charges de copropriété, honoraires d’agence, etc.), sans oublier bien sûr les intérêts d’emprunt. Il convient également de noter que si vous optez pour le régime réel, et que vous générez un déficit foncier, celui-ci est reportable pendant 10 ans sur vos revenus locatifs à venir. Par ailleurs, en cas de revente, les amortissements déjà effectués ne sont pas pris en compte dans le calcul de la plus-value. Enfin, si votre bien constitue une résidence de services (telle qu’un EHPAD ou une résidence étudiante) tous les avantages fiscaux précédemment évoqués sont cumulables avec ceux issus de l’amendement Censi-Bouvar.
